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公摊面积越小越好？专家：要理性看待

时间 :2023-08-31 10:04:53   来源 : 山西晚报


(资料图片)

商品房公摊面积一直是公众关注的焦点，按套内面积销售、收取物业费及税费的呼声一直不绝于耳。7月28日，在合肥市召开的全市房地产工作专题会议上，“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”引发社会广泛关注。事实上，除了合肥，还有多个城市也曾积极酝酿套内面积计价。　　公摊面积是如何计算的？对于购房者来说，取消公摊面积是否有可行性，公摊面积越小越好吗？山西晚报记者调查发现，公众对公摊面积的认识有诸多误区，越是高品质、舒阔型住宅，公摊面积越大。　　A 事件：面积过大惹争议 多地探索取消公摊面积　　7月28日，合肥市召开全市房地产工作专题会议，会议明确十大举措，其中提到“要积极探索商品房销售按套内面积计价”，释放了取消公摊面积计价的信号，备受社会关注。　　公摊面积是“分摊的公用建筑面积”的简称，公摊面积与套内建筑面积之和，构成了一套商品房的建筑面积，目前我国商品房销售基本以建筑面积作为计价依据。因此有关商品房公摊面积争议，多年来从未间断。2022年5月，山西临汾一业主发视频吐槽，自己购买116平方米的商品房，公摊达37平方米，电梯走廊比家里宽，能在走廊做的事情绝不在家做；今年3月有媒体报道，河北衡水的郑女士两年前购买了一套近74平方米的房子，交房后发现套内面积约为40平方米，房屋公摊面积达46%；今年7月网上曝出，西安一女子两年前购房，收房时发现房屋建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，公摊建筑面积37.04平方米，公摊占比甚至超过了50%……　　山西晚报记者咨询业内人士了解到，确实有一些房子的公摊面积大到令人瞠目结舌，比如大部分公寓的公摊占比都在30%左右。这是因为公寓的人口密度大，每一层住户也较多，从日常出行和安全的角度来看，楼道就需要更宽、电梯配置数量也更多，甚至安全通道也需要更加宽敞，公摊面积比例自然大。业内人士提醒，消费者在签订购房合同前，一定要留意合同中写明的套内建筑面积和公摊面积，如果介意公摊面积比例过大，就要慎选，避免在交房后后悔。　　“公摊面积过大”的争议频发，也带来了“取消公摊面积”的呼声。去年两会，全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。该话题当时冲上了网络热搜。　　事实上，早在合肥之前，就有多地进行过类似“套内面积计价”的探索。2007年，广州就发布《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户；2008年，北京市公布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》并明确规定，新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价；2022年8月，内蒙古住建厅针对内蒙古自治区政协委员王凤华提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》进行回复时也指出：“我厅将取消‘公摊面积’的建议，列为近期亟须修订的立法项目建议上报住房城乡建设部。”　　B 现状：占比不能随意定 公摊及非公摊有技术规则　　“公摊面积之所以广遭诟病，很大程度是源于多数人不理解公摊面积存在的合理性和必要性。”业内人士表示，公摊面积的规划、测绘和计算是一个复杂、专业的过程，多数人并不了解。网上的吐槽也多是对公摊部分划分不明以或某些项目公摊面积占比过高等内容。　　公摊面积制度在我国存在已久。早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称《规则》）就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。其中，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。“房屋无法孤零零存在,需要依托整个楼的墙体、柱子，以及公共区域如楼梯、大厅、电梯井等才能建设使用，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”业内人士称，现实中，一些公摊部分、公共部分的面积收费，业主花了钱却不知道在哪儿，这就导致了业主对公摊部分产生质疑。其实，哪些部分不算做公摊是有明确规定的，例如独立烟囱、油罐、水塔、储油（水）池、及地下人防干、支线等。　　在公摊面积占比方面，《规则》中提出，7层以下住宅的公摊率大约是7%-12%；高楼层住房12层-33层的住宅公摊率大约是14%-24%，但公摊面积到底应该设定为多少才算合理，我国现有的法律法规没有对公摊系数设定上限。不过，这并不代表公摊占比是随意定。《规则》中提到，公摊面积计算方式为：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数；各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。“导致公摊大小不同的原因很多，户型不同、楼层高度不同、建筑结构不同等，即使是同个小区，不同户型分摊的公摊面积是不一样的，这源于建筑结构差异，除非整个小区的楼栋都一样、户型也全都一样，不然公摊面积肯定不同。”业内人士说道。　　C 释疑：公摊面积计算复杂 如何维权有相关规定　　除了公摊面积的划分和占比问题，不少业主对公摊面积的计算准确度也有质疑。山西晚报记者采访了相关专业人士，对此进行了解答。　　“很多业主在拿到房子后，会自己拿尺子测量套内建筑面积，通过自己测量的结果，反推公摊面积的大小，这一做法其实存在很大的误差。”山西晚报记者采访了太原市知名设计院资深建筑设计师，对方称套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。“很多人自行测量时，仅仅测量了套内使用面积，墙体的面积往往都被忽略，这就导致套内建筑面积计算小，从而认为公摊过大。”该工作人员表示，与公摊面积一样，套内建筑面积的计算也是比较复杂的，例如套（单元）内的使用面积计算时，住宅需按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算，其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算；而套内墙体面积在计算时又要分情况，商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，而非共用墙则需要将墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。　　“可以看到，业主自行计算的套内面积往往存在很大误差，其反推出的公摊面积往往也是不准确的。”据这名工作人员介绍，一个住宅小区的公摊数据出炉，需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算，其次是开发商在售卖前会加入其他公共设施进行计算，最后相关部门还会对小区公摊公积进行核算。“目前的房产测绘数据，已经精确到0.01米。”该工作人员介绍，根据《房产测量规范》的要求，逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至0.01米。如果经过上述3道监测，购房者仍对公摊有异议，可以携带购房合同、建筑施工图案等，到有资质的专业机构进行测量。　　如果经过专业机构检测，房屋的套内面积和分摊的共有建筑面积与购房合同上相比确有误差，消费者可以与开发商协商，或走法律途径维护自身合法权益。山西艾伦律师事务所张成律师表示，《商品房销售管理办法》明确指出，按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内面积和分摊的共有建筑面积，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房；同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者；合同约定的面积与实际面积误差比绝对值未超3%的部分，按购房价多退少补。　　D 建议：为了居住舒适度不要盲目追求小公摊　　经过多年的发展，公摊面积的计算、测量已经具备完善的法律依据。虽然社会上有关“取消公摊面积”的呼声不断，但多位接受山西晚报记者采访的专家认为，公摊面积是每户业主必须使用的建筑面积，目前尚看不到取消公摊面积政策全面落地的趋势。取消公摊面积，公摊部分的建设成本必然会转到套内使用面积中，取消公摊面积目前面临两个难题：房价，尤其是中高楼盘的价格会有明显上涨；配套公共设施的品质难以把控。　　“没有开发商愿意做赔本买卖，好品质的住宅，开发商必然会在电梯间、楼道、门厅等公共设施上投入成本。”业内人士称，短期内取消公摊面积可能性不大，但按“套”计价是一个方向。采访中，不少二手房中介表示，在二手房交易过程中，公摊面积已经被淡化。“很多买家在看房、交易时，关注点往往在于整套房子多少钱，房屋本身是否与售价相匹配，至于有多少公摊，多数买家并不关心。”某二手房中介说道。　　“现在，部分购房者追求小公摊，节约购房成本。其实，公摊面积的大小与居住的舒适度是息息相关的。”几位房地产业内人士接受采访时表达了相似的看法。他们认为，在合理、合规的范围之内，公摊面积与居住的舒适度成正比关系。比如，同样的建筑面积，如果是一层两户的设计肯定要比一层四户公摊高，但舒适度确有明显提升，最直观的好处就是电梯的使用更加便捷。“前些年，省城楼市‘塔楼’风靡，老百姓称其为‘筒子楼’，这种房子的设计通常是将电梯井、楼梯安置在楼栋中间，每层多达8—12户居民共用三至四部电梯。相比板式楼，这样的设计确实公摊更小，但在这8—12户中，有半数以上的户型采光差、通风差，每个户型至少有一到两个大面积功能区需要长年照明，通风、日照、楼内交通、噪音都是问题。居住舒适度非常有限。”业内人士称，随着高层住宅越来越多，积累了丰富购房经验的市民对居住的舒适度、品质感更加在意，电梯数量增加、楼梯间宽阔、入户大堂敞亮气派，必然会让公摊面积增加。曾经省城某些楼盘把小公摊当卖点，但这些小区过道较窄，导致相邻两户入户门打架，交房后反而带来强烈群诉。所以，业主应该理性看待公摊面积，不能一味追求小公摊而牺牲住宅品质。“即使是同一小区内，户型不同的分摊的公摊面积是不一样，从各个开发商剩余的‘尾房’来看，售卖难的户型往往位于整栋住宅楼的角落位置，这样的户型因为居住舒适度较低而被剩下，其公摊往往也是全小区中最小的。”此外，很多公摊面积在日常生活中并不显眼，但关键时刻却很重要。“比如高层住宅的楼梯间，有些消费者认为，高层住宅平常都坐电梯，楼梯间过大属于浪费，而部分开发商也确实采用降低楼梯的宽度来减小公摊，有些甚至窄到无法并排走两个成年人。”业内人士表示，这种方法确实降低了公摊面积，但一旦发生紧急境况如火灾，存在安全隐患。楼梯就是业主们的生命通道，合理设计的楼梯间有助于业主尽快转移到安全地带。　　业内人士提醒消费者，一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，宣传赠送部分面积“抵扣”公摊面积，相当于没有公摊，这是一种偷换概念的行为，所谓赠送的面积是不会计入产权面积的。此外，国家对哪些面积要计入公摊也有明确规定，真正意义上的“零公摊”住宅根本不存在。山西晚报记者 柴旭晖

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