北京楼市政策调整,从这个区开始试点
完善“一区一策”调控措施,支持多子女家庭和职住平衡家庭购房,4月10日,北京市住建委公布,拟在北京房山区试点推出新的楼市松绑政策。
作为全国楼市风向标,北京楼市政策为何要做出这一调整?这究竟将如何落地?对京城乃至全国楼市有多大影响?
【资料图】
北京房山将试点多孩家庭购房支持政策
4月10日,北京市住建委公布2023年市政府工作报告重点任务清单及其进展情况。
其中一项重点任务是:坚持房住不炒的定位,加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善“一区一策”调控措施,支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
对于其进展情况,北京市住建委指出,全龄友好购房支持政策相关部门正在会签,已有3个部门签回,还有1个部门未签回,经与人行营管部沟通,同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务;多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点,相关内容报请市委市政府同意试点推进,下一步需争取人行营管部和住建部同意。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊,去年8月,北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”,这是支持刚性和改善性住房需求的体现,符合“房住不炒”的政策导向。
易居研究院研究总监严跃进表示,多孩家庭和职住平衡家庭购房是各地积极支持和鼓励的对象,尤其是多孩家庭的购房政策,一直处于放松的过程中,北京试点此类政策,总体符合预期。
备受关注的是,多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策将如何出台?
陈文静表示,尽管本次并未提及具体举措,但参考全国其他城市以及北京以往楼市政策,预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。
合硕机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示,从目前的文件来看,北京房山的试点政策大概率会以信贷政策为主,比如针对二孩或者三孩家庭降低首付比例,放宽“认房又认贷”限定等。
“稳楼市政策可以从供需两方面入手”,首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊,仅对购房人而言,各城市应因城施策,根据人口和人才政策,适当调整过时的限购、限贷政策;住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低,个人房贷利率宜低于中小微企业利率等。
市场恢复节奏放缓
国家统计局数据显示,1—2月份,全国房地产开发投资13669亿元,同比下降5.7%。
赵秀池表示,从投资及销售等数据看,当前,中国房地产业仍存在一定的风险,这表现在多个方面:购房者受制于过严的限购限贷政策,需求不能释放;一些开发商融资较难,部分企业资金链断裂,投资积极性不足;市场信号失灵,不能实现良性循环等。
就北京楼市而言,中指研究院监测显示,今年1—3月,北京新建商品住宅累计成交177.4万平方米,同比增长14.2%;北京二手房累计成交达4.7万套,同比增长28.3%。
但进入4月,北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。截至4月10日,北京市新建商品住宅日均成交2.8万平方米,较3月中下旬日均下降10.1%;二手房日均成交348套,较3月中下旬日均下降56%。
对此,陈文静表示,北京市场在前期积压需求释放后,购房者置业节奏有所放缓。
北京房山区楼市长期更是弱于大势。
2022年北京房山区商品住宅成交43.4万平方米,同比下降48.1%,降幅明显高于北京全市25.1%的降幅。2023年一季度,市场情绪略有修复,但4月以来,房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%,降幅高于北京整体水平。
在这一局面下,北京房山区短期库存及出清周期都处于高位。截至2023年3月末,商品住宅可售面积为103.2万平方米,按近6个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为22.3个月。
“北京房山区新房市场去化压力较大,存在着一定的供过于求的压力”,郭毅指出,北京楼市的分化格局是非常剧烈的,主城区与远郊区的市场冷热不均,主城区、核心区基本上是供不应求,但远郊区的库存消化难度较大。
从项目来看,北京房山区多个项目销售不达预期。2月底,房山区38个在售楼盘,以自发联盟形式自愿承诺,购房者在签订正式购房合同前提出退房的,30天内退还定金,意在吸引购房者入市。
赵秀池表示,房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业,关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存,进而影响到国民经济增长,其困境可能会导致一系列连锁反应,由楼市危机引发经济社会危机。
郭毅表示,在目前市场恢复未达预期的情况下,北京房山的试点是一种破局。
精准调控有何逻辑?
作为全国楼市调控政策最严的城市,北京楼市政策此前也有所微调。
2022年8月份,北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目,重点优化了购房条件。
其中包括,老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、二套房首付比例60%,非普通住房执行首付比例40%,且均可享受相应的贷款优惠利率等。
相对于严格执行的“认房又认贷”规定而言,全龄友好项目算是北京购房政策一个小小的松动。
11月8日,北京市住建委发布通知,通州区台湖、马驹桥地区一二手商品住房执行北京经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥板块“双重限购”正式取消,购房人只需要满足北京市购房资格便可购买台湖、马驹桥地区的房子。
这也被视作一次微调整。
就本次拟试点政策而言,一方面,政策松动范围限定在多子女家庭和职住平衡家庭等方面,另一方面,试点区域是在房山。
对此,严跃进表示,此次调整是政策上的一次微调,体现了对于特定人群或家庭购房需求的重视。
陈文静认为,当前北京房地产市场情绪出现回落迹象,政策微调的预期在增强,若北京“一区一策”政策正式落地,将有利于北京房地产市场保持活跃度,同时信号意义也较为明显,有望为其他热点城市提供参考借鉴,有利于全国房地产市场情绪进一步修复。
对此,郭毅表示,北京楼市调控举措是合乎逻辑的。北京楼市的基本面是非常好的,从人口等方面看,购房需求潜力是存在的,当下尽管市场存在周期性的波动,存在阶段性的市场筑底,其原因很大程度上就是北京严格执行限购、限贷等一系列措施,较大地抑制了需求。那么,针对局部的特定人群,进行尝试性的宽松,也是希望把市场稳定在一个相对健康的状态,这是一种精准调控的措施,是合理的,符合北京市场的发展现状。当然,其具体措施会根据市场实际状况而定。
此外,北京市住建委公布,全年计划筹建保障性租赁住房8万套,竣工各类保障性住房9万套。
截至今年前3个月,北京市已建设筹集保障性租赁住房21381套,完成全年任务的27%;竣工各类保障性住房25145套,完成全年任务的28%。
对此,赵秀池表示,这一进度超出预期,要化解楼市风险、稳定市场,确实需要从多方面入手,尤其是处理好商品房市场和保障房市场的关系,包括处理好租赁市场和产权房市场的关系,以及允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房,也可以探索长租公寓转为共有产权住房,此外可考虑动态调整普通商品房标准。
作者:刘德炳
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